以政策为先导　走市场化运作之路　加快旧城改造步伐
　

　　城市发展就是一个不断更新、改造的新陈代谢过程，自城市诞生之日起，旧城改造就作为城市自我调节机制存在于城市发展之中。城市的发展既包括新区的建设（城市扩张、郊区化）也包含旧城的更新（旧城改造）。城市的扩张与旧城的改造应该是互动的、共生的，老城区的命运实际上联系着整个城市的命运，与城市的健康发展息息相关。随着社会主义市场经济的发展和我市“东进南扩、西北拓展、中心突出、功能完善、特色鲜明”城市发展战略的积极实施，今年我市房地产业得到了前所未有的发展，城市扩张速度大大加快，旧城改造也以一定的规模与速度展开。
　　与新建开发区相比，旧城改造有许多先天的不足。首先它不象新区开发那样是一张白纸可以根据城市规划理论和城市发展战略“随意”勾画，它既要考虑城市未来发展的需要，又要考虑现实的存在。比如现在的路网状况、现存的地下管道、一些历史文物的保护等。其次，旧城改造牵一发而动全身，它不仅关系到城市交通运输的通畅，也影响着城市供水、供电、供气的安全，所以旧城改造的前期工作一定要细致认真，工作要落到实处。更重要的一点是旧城改造牵涉到人的问题，在拆迁工作中要牢固树立“以人为本”的观念，要把群众利益和人民满意作为出发点和归宿点，用赤诚之心感动群众，特别要把解决思想问题与解决实际问题结合起来，制定一系列优惠政策，最大限度地让利于群众，在货币补偿、住房位置的挑选、拆迁户子女入学等方面实实在在地让老百姓体会到政策的温暖和房地产开发商所做的努力。
　　据不完全统计我区2004年计划旧城改造项目有16项之多，除了龙湖汇景豪庭、沁雅园、国庆花园、易初莲花购物中心等项目实施较好以外，其他项目由于种种原因多处于半停滞状态，《拆迁许可证》拿不到手，拆迁工作无法展开，甚至于某些项目的投资人忧心重重、灰心厌倦，产生了把资金投到其他行业的念头。最近笔者走访了金大陆集团公司、民安房地产开发公司等几家房地产开发企业，并就旧城改造中遇到的问题与企业负责人进行了初步的探讨。究其原因主要有以下几个方面：
　　1、项目方案审批时间长。项目规划设计方案编制人员未能充分理解我市总体规划的意图，未能与项目所在地的实际环境相结合，导致项目在方案审批、图纸审查阶段多次修改，耽搁了宝贵时间。
　　2、拆迁安置工作难以有效的开展。一是项目实施单位对项目所在地没有彻底排查，缺少第一手资料，不能及时准确地制定拆迁补偿方案，拆迁补偿资金不能有效地发放；二是部分拆迁实施单位拆迁安置资金准备不足，对拆迁工作的难度估计不够充分，以致于后来依靠政府。
　　3、被拆迁人的心态不稳造成补偿工作难以正常开展。 许多被拆迁人听说马上居住地要拆迁，就匆忙之间加盖“隔夜楼”，提出一些不尽合理的补偿要求。例如淮南财富中心此次拆迁工作中遇到一住户，建筑面积70多平方米，却要求开发商一次性补偿32万元，否则免谈。谈及此事金大陆房地产开发公司的庞总和莫总都是一肚的苦水。因为新的《城市房屋拆迁管理条例》（国令305号）要求拆迁人和被拆迁人要达成协议，2004年出台的《城市房屋拆迁估价指导意见》明确规定“拆迁估价一般采用市场比较法”。什么是市场比较法？被拆迁人没有很好地理解。就目前来看，拆迁人（开发商）为了加快开发进度，使投资项目尽快见到效益，在制定拆迁补偿标准时都会主动考虑被拆迁人的利益，补偿标准就高不就低。这样即使得到了一部分被拆迁人的理解和认可，但是大多数拆迁户期望值太高，心理没有底数，甚至认为可以利用这一机会“咬”一口，无理取闹，漫天要价。尽管新《条例》也规定这种状况可以申请仲裁和向人民法院起诉，但是这样做一则耽误了宝贵的时间，二则执行起来也存在着一定的困难，在很大程度上打击了开发商的积极性。
　　我们淮南是一个缘煤而建的工业城市，过去由于地方经济的欠发达，造成了旧城区基础设施投入较少，配套不够完善的实际状况，尤其老街老巷的很多地方楼顶堆上了垃圾、楼房周围搭起了不少违章建筑，小区内路不平、灯不亮，公益设施不配套、园林绿化不达标。
　　旧城改造有利于城市面貌的进一步改善，提升城市的整体形象。同时，旧城改造还有利于对农田耕地的保护，有利于城市的可持续发展，有利于人民群众生活的改善。近几年我区就有近4000户约2万人从破旧的棚户区搬进了环境一流、设施齐全的新房，人均住房面积27平方米，是拆迁以前的1.8倍。不仅如此，旧城改造还带动了相关产业发展。据统计，实际拉动GDP增长近3个百分点。旧城改造应该作为城市发展的立足点引起政府有关部门的高度重视，为此提出以下建议：
　　1、各级政府对旧城改造项目应给予政策扶持。旧城改造项目大多地处市中心，人口密度大，私房较多，开发成本大。需要政府在规划、拆迁等方面给予支持和政策倾斜，出台相关的优惠政策，这是多数开发商的心声。上海、天津等城市对于旧城改造，都实行政策优惠。诸如免交土地出让金，减免拆除公房补偿费、工程质量监督费、建设工程规划费等政策。
　　2、依法办事加强拆迁的管理工作。国家对于拆迁管理工作已经制定了一系列法规和规章，目的是为了规范拆迁人和被拆迁人的行为，保护当事各方的合法权益。我们必须依法行事，按程序运作。
　　3、完善相关政策制度，明确工作职责。项目前期工作牵涉到政府的许多部门，每个办事部门都有自己的程序和标准，有时候就发生了冲突，甚至于有些好的优惠的政策得不到落实。为避免矛盾和部门之间推委扯皮现象发生，应完善相关的政策和制度，明确相关的工作职责，切实把利国利民的事情办好。
　　4、加强政府的宏观调控职能。对于一些影响较大的项目，由政府职能部门统一规划，协助拆迁，使这一地块成为“熟地”，然后有计划分步骤的实施旧城改造，对具备条件的地块面向社会公开招标。
　　5、坚持“以人为本”的原则，切实维护相关各方当事人的利益。我们不仅要维护被拆迁人的合法权益，也要维护开发商、投资人的合法利益，因为开发商投资的最终目的有两点：一是对城市的贡献即社会效益，二是自己的经济利益。作为政府和法律是保证双方利益的依靠和基础。